Vermögensverwaltende GmbH und wie sie Miete, Zinsen und Dividenden versteuert

Eine vermögensverwaltende GmbH ist keine eigene Rechtsform. Es ist eine GmbH, die Vermögen direkt hält und verwaltet: vermietete Immobilien, ein Wertpapierdepot, Darlehensforderungen. Bei einer GmbH gelten alle Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 8 Abs. 2 KStG), und ihre Tätigkeit gilt stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG). Der Name beschreibt also, was die GmbH tut, nicht wie sie besteuert wird.

Eine Holding ist ebenfalls eine GmbH. Sie hält aber Anteile an anderen Kapitalgesellschaften, und ihr Kern ist die weitgehende Freistellung von Dividenden und Veräußerungsgewinnen nach § 8b KStG. Beides schließt sich nicht aus: Eine Holding kann ein Depot führen, eine vermögensverwaltende GmbH kann Beteiligungen halten. Dann gelten für jeden Ertrag die Regeln seiner Art.

Der Gesellschaftsvertrag bedarf der notariellen Form (§ 2 Abs. 1 GmbHG), die Beurkundung kann auch per Videokommunikation erfolgen (§ 2 Abs. 3 GmbHG). Er nennt Firma, Sitz, Gegenstand, Stammkapital und die Geschäftsanteile (§ 3 Abs. 1 GmbHG). Das Stammkapital beträgt mindestens 25.000 Euro (§ 5 Abs. 1 GmbHG). Angemeldet wird erst, wenn auf jeden Geschäftsanteil ein Viertel und insgesamt die Hälfte des Mindeststammkapitals eingezahlt ist (§ 7 Abs. 2 GmbHG). Eine Unternehmergesellschaft geht mit weniger Kapital, muss dann aber voll einzahlen und eine gesetzliche Rücklage bilden (§ 5a Abs. 2 und 3 GmbHG).

Sollen Immobilien oder andere Gegenstände statt Geld eingebracht werden, ist das eine Sachgründung mit Festsetzung im Gesellschaftsvertrag und Sachgründungsbericht (§ 5 Abs. 4 GmbHG). Die GmbH entsteht mit der Eintragung im Handelsregister; wer vorher in ihrem Namen handelt, haftet persönlich (§ 11 GmbHG).

Der Körperschaftsteuersatz beträgt für Veranlagungszeiträume bis 2027 15 Prozent, für 2028 14 Prozent, für 2029 13 Prozent, für 2030 12 Prozent, für 2031 11 Prozent und ab 2032 10 Prozent des zu versteuernden Einkommens (§ 23 Abs. 1 KStG). Wer eine Struktur mit langem Horizont plant, rechnet also mit einem sinkenden Satz, solange der Gesetzgeber diese Stufen nicht ändert.

Der Solidaritätszuschlag bemisst sich nach der festgesetzten Körperschaftsteuer und beträgt 5,5 Prozent (§ 3 Abs. 1 Nr. 1, § 4 SolZG). Die Freigrenzen des Solidaritätszuschlags gelten nach ihrem Wortlaut nur für einkommensteuerpflichtige Personen, nicht für die GmbH (§ 3 Abs. 3 SolZG).

Für die Gewerbesteuer wird der Gewerbeertrag mit der Steuermesszahl von 3,5 Prozent multipliziert (§ 11 Abs. 2 GewStG), auf den Messbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an (§ 16 Abs. 1 GewStG). Ab dem Erhebungszeitraum 2027 beträgt der Hebesatz mindestens 280 Prozent (§ 16 Abs. 4 S. 2, § 36 Abs. 5b GewStG). Den Freibetrag von 24.500 Euro gibt es nur für natürliche Personen und Personengesellschaften (§ 11 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 GewStG). Wie hoch die Belastung für deine GmbH insgesamt ist, hängt vom Jahr, von der Gemeinde und von den Erträgen ab und gehört in die Rechnung deines Steuerberaters.

Mieten und Zinsen gehören in der GmbH voll zum Gewinn (§ 8 Abs. 2 KStG). Dividenden aus einer Beteiligung von weniger als 10 Prozent zu Beginn des Kalenderjahres sind voll steuerpflichtig (§ 8b Abs. 4 KStG). Ab 10 Prozent bleiben sie außer Ansatz, 5 Prozent gelten als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 1 und 5 KStG). Gewinne aus dem Verkauf von Aktien bleiben ohne Mindestbeteiligung außer Ansatz, ebenfalls mit der Fiktion von 5 Prozent; Verluste daraus mindern das Einkommen dafür nicht (§ 8b Abs. 2 und 3 KStG).

Für die Gewerbesteuer kommt es bei Dividenden auf eine zweite Schwelle an: Gekürzt werden sie erst, wenn die Beteiligung zu Beginn des Erhebungszeitraums mindestens 15 Prozent beträgt (§ 9 Nr. 2a GewStG). Darunter werden körperschaftsteuerlich freigestellte Dividenden dem Gewerbeertrag wieder hinzugerechnet (§ 8 Nr. 5 GewStG).

Bei Investmentfonds gilt für Anleger, die dem Körperschaftsteuergesetz unterliegen, eine Teilfreistellung von 80 Prozent bei Aktienfonds, die Hälfte davon bei Mischfonds und 60 Prozent bei Immobilienfonds, bei Auslands-Immobilienfonds 80 Prozent (§ 20 Abs. 1 bis 3 InvStG). Eine Privatperson bekommt bei Aktienfonds 30 Prozent (§ 20 Abs. 1 S. 1 InvStG). Dasselbe Depot wird in der GmbH also anders besteuert als privat.

Weil die GmbH stets gewerbesteuerpflichtig ist, würde ihre Miete Gewerbesteuer auslösen, die bei privater Vermietung nicht anfällt. Das Gesetz gleicht das für reine Grundstücksgesellschaften aus: Auf Antrag wird bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, der Gewerbeertrag um den Teil gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG).

Unschädlich sind Einnahmen aus Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen bis 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung und andere Einnahmen aus Verträgen mit den Mietern bis 5 Prozent (§ 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b und c GewStG). Dann ist der Gewinn aus der Grundstücksverwaltung gesondert zu ermitteln (§ 9 Nr. 1 S. 4 GewStG).

Die Kürzung gilt nicht, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG). Wer seiner eigenen Firma ein Büro aus der GmbH vermietet, muss das prüfen lassen. Ausgeschlossen ist sie auch, soweit stille Reserven aus Grundbesitz aufgedeckt werden, der innerhalb von drei Jahren davor unter dem Teilwert in die GmbH gekommen ist (§ 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 2 GewStG).

Ohne erweiterte Kürzung bleibt die einfache Kürzung um die Grundsteuer, die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasst ist (§ 9 Nr. 1 S. 1 GewStG), in dieser Fassung seit dem Erhebungszeitraum 2025 (§ 36 Abs. 4b GewStG).

Die Grenze zwischen der Verwaltung eigenen Grundbesitzes und dem Handel mit Grundstücken ist eine Prüffrage für den Steuerberater. Sie entscheidet darüber, ob die erweiterte Kürzung greift, die nur für Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes gilt (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG). Planst du, Objekte zu kaufen, aufzuteilen, zu sanieren und zu verkaufen, gehört diese Planung deshalb vor die Gründung.

Willst du Immobilien aus deinem Privatvermögen in die GmbH übertragen, prüft der Steuerberater drei Dinge. Erstens die Grunderwerbsteuer: Ihr unterliegt ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); ausgenommen sind unter anderem Schenkungen im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Zweitens die Einkommensteuer: Liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück, kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, auch bei einer verdeckten Einlage (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und S. 5 Nr. 2 EStG). Drittens die Form: Die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).

Die Gesellschafter beschließen über den Jahresüberschuss und können Beträge in Rücklagen einstellen (§ 29 GmbHG); das zur Erhaltung des Stammkapitals erforderliche Vermögen darf nicht ausgezahlt werden (§ 30 Abs. 1 GmbHG). Eine Ausschüttung gehört bei dir zu den Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die GmbH behält 25 Prozent Kapitalertragsteuer ein (§ 43 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 43a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) und führt sie in dem Zeitpunkt an das Finanzamt ab, in dem dir die Ausschüttung zufließt (§ 44 Abs. 1 S. 5 EStG).

Hältst du die Anteile privat, gilt der Abgeltungstarif von 25 Prozent (§ 32d Abs. 1 EStG), abzüglich des Sparer-Pauschbetrags von 1.000 Euro, bei Zusammenveranlagung 2.000 Euro (§ 20 Abs. 9 EStG). Bist du zu mindestens 25 Prozent beteiligt oder zu mindestens 1 Prozent und beruflich für die GmbH tätig, kannst du das Teileinkünfteverfahren beantragen (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG). Dann sind 40 Prozent der Ausschüttung steuerfrei, zugehörige Werbungskosten zu 60 Prozent abziehbar (§ 3 Nr. 40 S. 1 Buchst. d, § 3c Abs. 2 EStG). Der Antrag gilt für das Antragsjahr und die folgenden vier Veranlagungszeiträume, und nach einem Widerruf ist für diese Beteiligung kein neuer Antrag möglich (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 S. 4 und 6 EStG). Ob er sich lohnt, rechnet dein Steuerberater.

Was die GmbH besitzt, gehört nicht dir. Nutzt du eine Wohnung der GmbH zu einer Miete unter Marktniveau oder zahlt die GmbH Kosten deines privaten Lebens, kann das eine verdeckte Gewinnausschüttung sein, die das Einkommen der GmbH nicht mindert (§ 8 Abs. 3 S. 2 KStG) und bei dir als Kapitalertrag zählt (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 S. 2 EStG). Rückzahlungen von Einlagen aus dem steuerlichen Einlagekonto sind bei dir dagegen keine Einnahmen (§ 27 KStG, § 20 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).

Die GmbH ist Handelsgesellschaft und muss Bücher führen (§ 13 Abs. 3 GmbHG, § 238 HGB). Den Jahresabschluss stellt die Geschäftsführung in den ersten drei Monaten des Folgejahres auf, eine kleine Kapitalgesellschaft spätestens innerhalb von sechs Monaten (§ 264 Abs. 1 HGB). Die Gesellschafter stellen ihn bis zum Ablauf von acht Monaten fest, bei kleinen Gesellschaften von elf Monaten (§ 42a Abs. 2 GmbHG). Offengelegt wird er spätestens ein Jahr nach dem Abschlussstichtag beim Unternehmensregister (§ 325 Abs. 1a HGB); Kleinstkapitalgesellschaften können ihre Bilanz dort hinterlegen (§ 326 Abs. 2, § 267a HGB).

Die Steuererklärungen sind ohne Steuerberater sieben Monate nach Ablauf des Kalenderjahres fällig, mit Steuerberater am letzten Tag im Februar des zweiten Folgejahres (§ 149 Abs. 2 und 3 AO). Vorauszahlungen zur Körperschaftsteuer sind am 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember fällig (§ 31 Abs. 1 KStG, § 37 Abs. 1 EStG), zur Gewerbesteuer am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 19 Abs. 1 GewStG).

Bei jeder Änderung im Gesellschafterkreis reicht die Geschäftsführung unverzüglich eine neue Gesellschafterliste ein (§ 40 Abs. 1 GmbHG), und die wirtschaftlich Berechtigten sind unverzüglich dem Transparenzregister zu melden (§ 20 Abs. 1 GwG). Gründung, Sitzverlegung und Auflösung zeigt die GmbH innerhalb eines Monats dem Finanzamt an (§ 137 AO).

Die Anteile an deiner GmbH sind veräußerlich und vererblich (§ 15 Abs. 1 GmbHG). Bei Erbfall oder Schenkung kommt es darauf an, ob sie erbschaftsteuerlich begünstigt sind. Begünstigungsfähig sind Anteile an einer Kapitalgesellschaft, wenn der Erblasser oder Schenker unmittelbar zu mehr als 25 Prozent beteiligt war (§ 13b Abs. 1 Nr. 3 ErbStG). Begünstigt ist aber nur, was nicht Verwaltungsvermögen ist (§ 13b Abs. 2 ErbStG).

Zum Verwaltungsvermögen gehören unter anderem Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Wertpapiere und Finanzmittel, soweit sie 15 Prozent des Betriebsvermögens übersteigen (§ 13b Abs. 4 Nr. 1, 4 und 5 ErbStG). Beträgt das Verwaltungsvermögen mindestens 90 Prozent, ist der Wert vollständig nicht begünstigt (§ 13b Abs. 2 S. 2 ErbStG). Für Wohnungsunternehmen sieht das Gesetz eine Ausnahme vor (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG); ob deine GmbH darunter fällt, prüft der Steuerberater.

Für die Planung heißt das: Eine vermögensverwaltende GmbH ist vor allem ein Werkzeug für die laufenden Erträge. In der Nachfolge werden ihre Anteile in vielen Fällen nach den allgemeinen Regeln besteuert.