Wegzugsbesteuerung und Immobilien: was der Wegzug für Haus, Wohnung und Immobilien-GmbH bedeutet
Immobilien sind der Fall, bei dem die Wegzugsbesteuerung meist nicht zuschlägt und trotzdem viel falsch verstanden wird. Der Grund: Deutschland gibt das Besteuerungsrecht an Grundbesitz im Inland nie aus der Hand. Der Wegzug ändert daran nichts. Was sich ändert, ist die Rolle des Eigentümers, und alles kippt, sobald die Immobilie in einer GmbH steckt.
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Immobilie im Privatvermögen: keine Wegzugsbesteuerung
§ 6 AStG erfasst Anteile, keine Grundstücke. Deutschland behält das Besteuerungsrecht ohnehin.
Die Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG betrifft Anteile an Kapitalgesellschaften und seit 2025 bestimmte Fondsanteile. Ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Privatvermögen fällt nicht darunter.
Der tiefere Grund ist, dass Deutschland bei inländischen Immobilien nichts verliert, was es sichern müsste. Nach den Doppelbesteuerungsabkommen, die dem OECD-Musterabkommen folgen, darf der Belegenheitsstaat Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Art. 6) und Gewinne aus dessen Veräußerung (Art. 13 Abs. 1) besteuern. Und im deutschen Recht bleibt der Wegziehende mit diesen Einkünften beschränkt steuerpflichtig: § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG für Vermietung, § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG für private Veräußerungsgeschäfte.
Deshalb gibt es hier keine fiktive Veräußerung beim Wegzug. Es gibt schlicht keine Lücke, die zu schließen wäre.
Was sich trotzdem ändert
Die Zehnjahresfrist läuft weiter, die Steuererklärung wird zur beschränkten, und die Selbstnutzung endet mit dem Auszug.
Wer nach dem Wegzug eine deutsche Immobilie verkauft, unterliegt weiterhin § 23 EStG: Liegt zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig, als beschränkt Steuerpflichtiger. Die Frist läuft durch den Wegzug nicht ab und beginnt nicht neu.
Die Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum verlangt Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren. Wer weggezogen ist und die Wohnung vermietet, erfüllt das nicht mehr. Wer sie leer stehen lässt, muss die Voraussetzungen im Einzelfall prüfen lassen.
Laufende Mieteinkünfte werden weiterhin in Deutschland erklärt und versteuert, nun in der beschränkten Steuerpflicht, mit anderen Regeln zu Grundfreibetrag und Werbungskosten. Und das Zielland kann dieselben Einkünfte ebenfalls erfassen; ob und wie es anrechnet oder freistellt, steht im jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen.
Den Wegzug aus Deutschland oder Österreich vorbereiten, mit dem Steuerberater als Gegenüber.
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Immobilien-GmbH: hier greift § 6 AStG doch
Steckt die Immobilie in einer GmbH, hält der Eigentümer Anteile, und Anteile sind Wegzugsvermögen.
Viele Eigentümer halten Immobilien über eine GmbH, aus Gründen der Haftung, der Übertragbarkeit oder wegen des Körperschaftsteuersatzes. Beim Wegzug kehrt sich der Vorteil um: Der Gesellschafter hält jetzt Anteile an einer Kapitalgesellschaft im Sinne von § 17 EStG. Genau die erfasst § 6 AStG.
Der fiktive Veräußerungsgewinn bemisst sich nach dem gemeinen Wert der Anteile, und der spiegelt den Wert der Immobilien wider, einschließlich aller stillen Reserven, die seit dem Kauf entstanden sind. Wer 2010 für 800.000 Euro gekauft hat und heute Anteile im Wert von 2 Millionen hält, versteuert die Differenz beim Wegzug, ohne dass ein Verkauf stattfindet.
Ob eine Immobilien-GmbH vor dem Wegzug umstrukturiert werden sollte, ist eine der teuersten Fragen dieser Serie und eine, die kein Leitfaden beantworten kann. Sie gehört mit Bilanzen, Bewertungsgutachten und dem Zielland auf den Tisch eines Zugelassenen.
0Wegzugstag
4 Regeln gelten
- Sieben von zwölf Jahren§ 6 Abs. 2 AStG
- Ab 1 Prozent§ 17 Abs. 1 EStG
- Fonds seit 2025§ 19 Abs. 3 InvStG
- Fiktiver Verkauf§ 6 AStG
Schematische Achse in Jahren um den Wegzugstag. Wann der Bescheid kommt, hängt am Verfahren, gezeichnet ist er ein Jahr nach dem Wegzug. Die Achse ordnet ein, sie ersetzt keine Beratung. Alle Fristen im Leitfaden Wegzugsbesteuerung
Ist-Aufnahme, Engpässe, belastbare Reihenfolge. Kein Verkaufsgespräch mit vorgefertigtem Ergebnis.
Häufige Fragen
Ich besitze ein vermietetes Haus in Deutschland und ziehe nach Portugal. Fällt Wegzugsbesteuerung an?
Auf das Haus im Privatvermögen nein, denn § 6 AStG betrifft Anteile, keine Grundstücke. Du bleibst mit den Mieteinkünften und einem späteren Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist in Deutschland beschränkt steuerpflichtig.
Und wenn das Haus einer GmbH gehört, deren Anteile ich halte?
Dann hältst du Anteile an einer Kapitalgesellschaft. Erreicht deine Beteiligung 1 Prozent, greift § 6 AStG auf diese Anteile, bewertet nach dem gemeinen Wert, in dem die Immobilie steckt.
Läuft die Zehnjahresfrist nach dem Wegzug weiter?
Ja. Sie beginnt mit der Anschaffung und wird vom Wegzug nicht berührt. Ein Verkauf innerhalb der Frist ist als beschränkt Steuerpflichtiger in Deutschland steuerpflichtig.
Dieser Leitfaden ordnet ein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Anforderungen, Grenzen und Fristen ändern sich; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt deiner Entscheidung.